Вопрос по ипотеке

Добрый день всем!

Задумался приобрести квартиру по ипотеке.
Первый взнос около 30%.

Кто с этим сталкивался? Какие подводные камни? Как лучше подбирать квартиру. Глядел на все возможные сайты агентств - вариантов масса.

Так же прочитал про то, что даже если взять этот кредит, то с учетом инфляции переплата фактически исчезает

ORBeeT
Подводные камни только в одном случае - если это Сбер. Полная некомпетентность в большом количестве отделений. Правда, частично это компенсируется хорошей ставкой.
Писал товарищу:
Всех особенностей ипотеки я, честно говоря, не знаю. По всей видимости, они заключаются в предоставлении каких-то документов в банк, например: оценка рыночной стоимости квартиры, копии всех правоустановок, доверенностей и т.п. - обычно в нормальном банке (не Сбере) список нужных документов дают.
В целом все просто. Чтобы купить:
- скачал виннер (baza-winner.ru), посмотрел ИРР. я еще иногда мониторил "Недвижимость и цены" (кстати нашли квартиру именно там, но это скорее исключение);
Самое удобное: Бесплатный Виннер = Нашел вариант -> www.gdeetotdom.ru/map = посмотрел что за дом и расположение -> Ищешь ту же квартиру на ИРР и НиЦ= контакты+фото.
CIAN - фиговенько, но тоже можешь поглядывать.
- поехал смотреть + первичная проверка документов. Обычно сначала смотришь самые дешевые варианты, они, как правило, изобилуют всякими косякам, как-то: наследство, несовершеннолетние собственники, алкоголики, нервнобольные, наркоманы и пр.. Поэтому просмотр так на десятый, ты уже более-менее конкретно понимаешь, что тебе нужно и какую вилку денег ты готов за это отдать. Короче, это самый продолжительный этап.
- заказ дополнительных документов по квартире:
- выписка из ЕГРП с печатью - можно получить самому в ЛЮБОЙ регпалате Москвы. Стоит 100 рублей, делается неделю. Минусы - дохера народа, абсолютно липовая бумаженция. Плюсы - Банку нужна в ообязательном порядке, дешево. Через фирму делать 800-900 руб. 2-3 дня.
- расширенная версия выписки из ЕГРП - для тебя, там написано какие действия происходили с квартирой за все время (переходы собственности, обременение и пр.). Самому не получить, только через фирмы, стоит 2-3 т.р., без печатей. Но это очень полезный документ.
- поход с собственником в паспортный стол - получение архивки по прописанным. Самому можно получить, но за вознаграждение паспортистки (500 руб.), лучше вместе с собственником - ему бесплатно; Банку по-моему не требуется, но тебе ОЧЕНЬ полезно.
- справки из ПНД/НД - обычно банк требует только если престарелые собственники. Самому не получить, только если собственник сам захочет или через соотв. фирмы.
- получение от собственника копий всех документов на квартиру (по-моему все документы нужны банку):
- свидетельство о собственности (бывает разных цветов, сейчас в ходу по-моему розовая бумажка);
- правоустанавливающий документ, т.е. документ на основе которого выдано св-во о собственности (или договор купли-продажи, или св-во о праве на наследство, или договор мены - других не знаю...).
- документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация, справка). Все документы БТИ можно официально сделать у них же за 11800 р. за 3 дня. Официально делают 1 месяц - ок. 3 т.р. Для домов моложе 5 лет не нужны, но лучше узнать. Нужны банку и оценочной компании.
- получение нотариально заверенного согласия супруга на покупку (700 р.). тебе вроде не надо). От собственника для сделки нужен будет аткой же документ.
- составление договора купли/продажи в 3-х экземплярах. Бывает 2 видов - нотариальный и в простой письменной форме. В юридическом отношении абсолютно все равно какой заключать. Можно через соотв.фирмы (2-3 т.р.). Могу тебе скинуть рыбу, у нас покупатели как раз ипотечники были, я думаю покатит.
- закладка денег в ячейку с условием доступа. Выбирай банк, чтобы было удобно добираться, т.к. шататься с кучей бабла довольно напряжно. Лучше всего в том же банке, где и берешь ипотеку. Только узнай заранее относительно свободных ячеек - это щас дефицит. В самую маленькую ячейку (5 см высотой) влазит 3 млн.руб. тысячными.
- сдача пакета документов на регистрацию в регпалату (можно съездить в регпалату и посмотреть какой список документов необходим) + 2*500 р. госпошлина, если уверенности в правильности документов нет, то заказываем соотв. услугу у фирм 5-6 т.р. и ждем 30 дней (в Москве).
- получаем документы: покупатель - свидетельство + 1 экз. ДКП с отметиной о госрегистрации + расписку от продавца о получении денег, продавец - 1 экз. ДКП с отметиной + ключ от сейфа где деньги лежат.

Главные засады:
1) косяки с правоустановкой - это видно из расширенной выписки ЕГРП. Если квартиру перепродают 5 раз за год лучше держаться подальше.
2) косяки с собственником:
- есть психи, наркоманы, алкаши - сразу нах. В течение 3-х лет (а иногда и больше) можно отсудить все что хочешь.
- есть исчезнувшие: отбывшие в места не столь отдаленные, на военную службу, просто пропавшие. Обязательно нужно сравнить архивку ЕГРП и архивку по прописке.
- есть несовершеннолетние - лучше нах, т.к. практически все такие сделки - альтернативные, ибо ребенку нужно обеспечить жилпощадь "не хуже, чем было". Это решает попечительский совет, а именно его инспектор. Обычно решается деньгами 2-3 т.р. и 2-4 неделями ожидания.
3) косяки с риэлтором:
- старайся держаться подальше от ИНКОМа и МИЭЛЯ - это трудно, т.к. инком держит имхо более 30% вторички, миэль - еще ок. 10%. Идя на сделку с инкомом, заказывай юридическое сопровождение сделки у стороннего риэлтора (ок. 50 т.р.), т.к. велики шансы быть жестко кинутым за 1-2 дня до сделки.
- старайся общаться напрямую с продавцом - это еще сложнее, т.к. обычно риэлторы рассчитывают опустить тебя на сотку-другую.
- не заключай предварительный ДКП более чем на 3 недели;
- не вноси аванс более 100 т.р..
4) косяки с квартирой:
- поспрашивай соседей о владельце и квартире - это ОЧЕНЬ полезно и позволяет составить неплохой портрет.
- сходи в квартире в сортир и помой потом руки (утечки, запах дерьма и т.п. должны насторожить), потрогай батареи - сантехработы сейчас стоят довольно дорого.
- попрыгай на полу, постучи по стенам) делать пол и стены - это тоже довольно дорого.
- открой окна - шум с улицы и т.п. с закрытыми окнами, работающим тв и пр. поначалу не замечаются, а потом очень напрягают.
- платежные документы: квитанции на оплату всего + из ЕИРЦ справку о состоянии лицевого счета (ее должен предоставить собственник, нужна банку)
5) косяки с договором:
- важно какая сумма будет прописана в договоре - это к вопросу о налогах и возможных претензиях. В твоих интересах прописать полностью.
- прописать санкции за возможное требование третьими лицами (всех косяков можно и не углядеть) по рыночной стоимости квартиры.
- прописать выписку из квартиры и физическое осовбождение квартиры бывшим собственником. Обычно 2 недели после регистрации.

Да, на всякий случай, поизучай http://forum.ners.ru и http://zonazakona.ru - это, конечно, не панацея, но чуток сориентироваться позволяет. Здесь (http://www.rway.ru/txt.asp?txt=2217&rbr=25) нормально по документам.

А в целом будь готов к тому, что придется довольно долго искать вариант, рынок сейчас оживает и люди, у которых свободная продажа, не хотят запариваться на ипотечников.
Вся беда при обращении в агентство в том, что ипотечников обычно используют как первое звено цепочки, а дальше может быть паровоз вплоть до 10 сделок, а это очень большой гемор.
Мы как раз продавали квартиру сберовским ипотечникам, и для них это было очень большое испытание. После 3 агентств они решили покупать самостоятельно и нашли нашу свободную квартиру, так что в этом деле немаловажен вопрос везения.
Если какие-то конкретные вопросы интересуют - пиши.

поправлю высказавшегося выше:
Регистрация сделок с обременением ( в т.ч. ипотечных) - 5 рабочих дней