Как не приобрести квартиру с жильцом
Добавлено: 09 мар 2020, 02:54Ко мне очень часто обращаются люди с теми или иными вопросами, связанными с объектами недвижимого имущества. Все эти вопросы очень волнительны и требуют детальной проработки, так как связаны с большими деньгами, а для многих покупка квартиры случается лишь раз в жизни. Вдвойне волнительно, когда обращаются знакомые. 
А теперь, собственно, к рассказу, как, положившись на риэлтора (без привлечения грамотного юриста), можно купить квартиру с пожизненным проживающим.![:[|]:](./images/smilies/bayan.gif "Ну ка, побояню!")
Прошлым летом звонит мне мой давний знакомый — друг детства. Рассказал, что, помотавшись лет десять по съемным квартирам, хочет вернуться в родной район и приобрести собственное жилье. Более того, помониторил ЦИАН, и нашел отличную квартиру по приемлемой цене, и даже уже посмотрел ее (сказал, что состояние вполне себе, сделать легкую косметику и можно заселяться)) Предвкушая мой вопрос, он мне даже похвастался: "не поверишь, чистейшая история, все документы в порядке"
, но все-таки интуиция его не подвела — он попросил меня "взглянуть" на документы.
Копий документов, естественно, на просмотре риэлтор ему не дала, оригиналов не показала.
Документы принес собственник на подписание авансового соглашения.
Итак, аванс внесен (точнее, по идиотской форме риэлтора, аванс он только для продавца, а для покупателя, задаток).
Но счастье от скорого приобретения своего жилья, конечно, немного затуманивало разум моего знакомого, а также трели риэлторши о чистейшей истории квартиры и НЛП, которому их учат на курсах, что если он не внесет сейчас задаток, то она звонит другому покупателю, коих очередь стоит, притупили бдительность — в итоге авансовое соглашение подписано в том виде, в котором оно было подсунуто риэлтором… Но это были цветочки)))
И вот звонит мне мой друг, рассказывая, что там действительно все ок, сфоткал документы: первичная приватизация 2003г., один собственник.
Это меня уже насторожило, так как приватизация трешки на одного маловероятна, так как не давало государство одному жильцу трехкомнатные квартиры.
Сразу задаю вопрос об "отказниках". Оказывается, что да, был прописан еще и сын, но он отказался от приватизации — есть нотариально удостоверенный отказ, был уже совершеннолетним на тот момент.
И тут же мне было пересказано все, что вдалбливалось в голову покупателя риэлтором: сын там давно не живет. У них родственный обмен, сын давно переехал к матери, проживает и прописан у нее уже очень давно. Квартира уже сдается лет 15. Сейчас хотят продать, чтоб купить дочери трешку, но в другом районе.
Легенда, вроде неплохая, но мутная какая-то.
Но ладно, с дочерью — не наш вопрос, наш вопрос, чтоб сделка прошла гладко и без последствий!
"Отказник" не давал мне покоя…
Поясню, "отказник" — это лицо, которое владело квартирой на праве социального найма на момент приватизации, но отказалось от права участия в приватизации, а, следовательно, и от доли в праве собственности в приватизированной квартире. Таких лиц государство защитило и на законодательном уровне предоставило им право пожизненного проживания в такой квартире.
В силу статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. То есть если говорить по-русски, то, лицо, проживавшее (зарегистрированное) в Квартире на момент приватизации и отказавшееся от этой приватизации, сохраняет за собой право пожизненного (!) проживания в этой квартире!
Раньше выписать и выселить такого "отказника" было невозможно вообще, но с 2015г. судебная практика начала меняться. Теперь возможность такая есть, но только в случае, если вам удастся убедить судью, что "отказник" добровольно отказался от своего права: съехал, не проживает, ЖКУ не оплачивает, вещей не хранит и не осуществлял попыток вернуться в спорное жилье минимум три года… и прочее-прочее…
Но в нашем случае, казалось бы, все гораздо проще, и наш "отказник" уже сам выписался из квартиры (тому подтверждение Выписка из домовой книги, где прописан только один собственник — отец мальчика — "отказника"). Позже у меня возникли подозрения в достоверности представленной Выписки….
И вот тут вы скажете, но что же тебе еще надо?! Совершеннолетний, дееспособный мальчик нотариально (!) удостоверил отказ, а позже сам выписался из квартиры и съехал в другое место жительства.
А вот тут мне не дает покоя норма Гражданского кодекса РФ, что Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
То есть по сути подписание его отказа от приватизации только лишило его права на долю в праве собственности при приватизации, но не лишило права на постоянное пожизненное проживание в спорной квартире. Более того, впоследствии у него сохраняется право зарегистрировать (прописать) своего несовершеннолетнего ребенка!
Также он не утратил право пожизненного проживания в спорной квартире даже после выписки из нее. Ведь прав, предоставленных законом, может лишить только суд (решение, вступившее в законную силу).
Но тот факт, что он давно выписан и съехал, как заверял риэлтор, давал надежду, что сделку купли-продажи еще можно спасти))
Да, при таких условиях можно в судебном порядке признать его утратившим право пользования в случае, если деточка захочет поселиться у моего знакомого.
Но для этого надо подстраховаться, запросила доп документы: копию паспорта сына собственника со всеми страницами в отношении прописки (регистрации), есть ли у мальчика недвижимое имущество (жилая квартира) в собственности, есть ли у него дети где они зарегистрированы (прописаны), а также квитанции об оплате ЖКУ за последние три года и договор найма жилого помещения (квартира сдавалась).
Как только я отправила риэлтору этот список, она уехала в отпуск и обещала вернуться за день до сделки и все предоставить.
Ну поскольку люди не мешок картошки покупают, а за один день я вряд ли смогу спокойно все изучить, то решила я сама покопать информацию в доступных источниках.
Понимание о том, что квартиру эту прикупить без сыночка, не представляется возможным, пришло быстро, как только я открыла сайт Мосгорсуда.
Первым делом, я вижу решение районного суда по иску папы-собственника к сыну-отказнику о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.
Суду папочка пояснил, что "необходимость признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением, что влечет за собой снятие ответчика с регистрационного учета вызвана тем, что истец решил зарегистрировать в принадлежащую ему квартиру свою дочь, которая вышла замуж, а сам решил зарегистрироваться на её жилой площади, а без письменного согласия ответчика этого сделать невозможно. Также препятствием явилось то, что ответчиком утерян паспорт, и без его паспорта не принимают заявление.".
Судом же установлено, что "приговором *** районного суда "деточка" был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного *** РФ, и ему было назначено наказание в виде лишения свободы сроком на *** с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Постановление вступило в законную силу"
В связи с чем Суд принимает решение "гражданин, осужденный к лишению свободы, не утрачивает право пользования жилым помещением в течение всего периода отбытия наказания.
С учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что отсутствие ответчика в спорной квартире носит вынужденный характер и по существу является временным, в связи с отбытием наказания по приговору суда в местах лишения свободы, что не может расцениваться как добровольный отказ от права пользования жилым помещением."
Соответственно, в удовлетворении исковых требований было отказано! Решение в апелляционном порядке не обжаловано и вступило в законную силу за пару недель до того, как было размещено объявление о продаже квартиры!
Думаю, разъяснять решение Суда не смысла… Данное Решение суда будет иметь преюдициальное значение
Занавес!
Естественно, мой знакомый дожидался из отпуска риэлтора только одной целью: возврата внесенного задатка.
А теперь, собственно, к рассказу, как, положившись на риэлтора (без привлечения грамотного юриста), можно купить квартиру с пожизненным проживающим.
Прошлым летом звонит мне мой давний знакомый — друг детства. Рассказал, что, помотавшись лет десять по съемным квартирам, хочет вернуться в родной район и приобрести собственное жилье. Более того, помониторил ЦИАН, и нашел отличную квартиру по приемлемой цене, и даже уже посмотрел ее (сказал, что состояние вполне себе, сделать легкую косметику и можно заселяться)) Предвкушая мой вопрос, он мне даже похвастался: "не поверишь, чистейшая история, все документы в порядке"
, но все-таки интуиция его не подвела — он попросил меня "взглянуть" на документы. Копий документов, естественно, на просмотре риэлтор ему не дала, оригиналов не показала.
Документы принес собственник на подписание авансового соглашения.
Итак, аванс внесен (точнее, по идиотской форме риэлтора, аванс он только для продавца, а для покупателя, задаток).
Но счастье от скорого приобретения своего жилья, конечно, немного затуманивало разум моего знакомого, а также трели риэлторши о чистейшей истории квартиры и НЛП, которому их учат на курсах, что если он не внесет сейчас задаток, то она звонит другому покупателю, коих очередь стоит, притупили бдительность — в итоге авансовое соглашение подписано в том виде, в котором оно было подсунуто риэлтором… Но это были цветочки)))
И вот звонит мне мой друг, рассказывая, что там действительно все ок, сфоткал документы: первичная приватизация 2003г., один собственник.
Это меня уже насторожило, так как приватизация трешки на одного маловероятна, так как не давало государство одному жильцу трехкомнатные квартиры.
Сразу задаю вопрос об "отказниках". Оказывается, что да, был прописан еще и сын, но он отказался от приватизации — есть нотариально удостоверенный отказ, был уже совершеннолетним на тот момент.
И тут же мне было пересказано все, что вдалбливалось в голову покупателя риэлтором: сын там давно не живет. У них родственный обмен, сын давно переехал к матери, проживает и прописан у нее уже очень давно. Квартира уже сдается лет 15. Сейчас хотят продать, чтоб купить дочери трешку, но в другом районе.
Легенда, вроде неплохая, но мутная какая-то.
Но ладно, с дочерью — не наш вопрос, наш вопрос, чтоб сделка прошла гладко и без последствий!
"Отказник" не давал мне покоя…
Поясню, "отказник" — это лицо, которое владело квартирой на праве социального найма на момент приватизации, но отказалось от права участия в приватизации, а, следовательно, и от доли в праве собственности в приватизированной квартире. Таких лиц государство защитило и на законодательном уровне предоставило им право пожизненного проживания в такой квартире.
В силу статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. То есть если говорить по-русски, то, лицо, проживавшее (зарегистрированное) в Квартире на момент приватизации и отказавшееся от этой приватизации, сохраняет за собой право пожизненного (!) проживания в этой квартире!
Раньше выписать и выселить такого "отказника" было невозможно вообще, но с 2015г. судебная практика начала меняться. Теперь возможность такая есть, но только в случае, если вам удастся убедить судью, что "отказник" добровольно отказался от своего права: съехал, не проживает, ЖКУ не оплачивает, вещей не хранит и не осуществлял попыток вернуться в спорное жилье минимум три года… и прочее-прочее…
Но в нашем случае, казалось бы, все гораздо проще, и наш "отказник" уже сам выписался из квартиры (тому подтверждение Выписка из домовой книги, где прописан только один собственник — отец мальчика — "отказника"). Позже у меня возникли подозрения в достоверности представленной Выписки….
И вот тут вы скажете, но что же тебе еще надо?! Совершеннолетний, дееспособный мальчик нотариально (!) удостоверил отказ, а позже сам выписался из квартиры и съехал в другое место жительства.
А вот тут мне не дает покоя норма Гражданского кодекса РФ, что Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
То есть по сути подписание его отказа от приватизации только лишило его права на долю в праве собственности при приватизации, но не лишило права на постоянное пожизненное проживание в спорной квартире. Более того, впоследствии у него сохраняется право зарегистрировать (прописать) своего несовершеннолетнего ребенка!
Также он не утратил право пожизненного проживания в спорной квартире даже после выписки из нее. Ведь прав, предоставленных законом, может лишить только суд (решение, вступившее в законную силу).
Но тот факт, что он давно выписан и съехал, как заверял риэлтор, давал надежду, что сделку купли-продажи еще можно спасти))
Да, при таких условиях можно в судебном порядке признать его утратившим право пользования в случае, если деточка захочет поселиться у моего знакомого.
Но для этого надо подстраховаться, запросила доп документы: копию паспорта сына собственника со всеми страницами в отношении прописки (регистрации), есть ли у мальчика недвижимое имущество (жилая квартира) в собственности, есть ли у него дети где они зарегистрированы (прописаны), а также квитанции об оплате ЖКУ за последние три года и договор найма жилого помещения (квартира сдавалась).
Как только я отправила риэлтору этот список, она уехала в отпуск и обещала вернуться за день до сделки и все предоставить.
Ну поскольку люди не мешок картошки покупают, а за один день я вряд ли смогу спокойно все изучить, то решила я сама покопать информацию в доступных источниках.
Понимание о том, что квартиру эту прикупить без сыночка, не представляется возможным, пришло быстро, как только я открыла сайт Мосгорсуда.
Первым делом, я вижу решение районного суда по иску папы-собственника к сыну-отказнику о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.
Суду папочка пояснил, что "необходимость признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением, что влечет за собой снятие ответчика с регистрационного учета вызвана тем, что истец решил зарегистрировать в принадлежащую ему квартиру свою дочь, которая вышла замуж, а сам решил зарегистрироваться на её жилой площади, а без письменного согласия ответчика этого сделать невозможно. Также препятствием явилось то, что ответчиком утерян паспорт, и без его паспорта не принимают заявление.".
Судом же установлено, что "приговором *** районного суда "деточка" был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного *** РФ, и ему было назначено наказание в виде лишения свободы сроком на *** с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Постановление вступило в законную силу"
В связи с чем Суд принимает решение "гражданин, осужденный к лишению свободы, не утрачивает право пользования жилым помещением в течение всего периода отбытия наказания.
С учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что отсутствие ответчика в спорной квартире носит вынужденный характер и по существу является временным, в связи с отбытием наказания по приговору суда в местах лишения свободы, что не может расцениваться как добровольный отказ от права пользования жилым помещением."
Соответственно, в удовлетворении исковых требований было отказано! Решение в апелляционном порядке не обжаловано и вступило в законную силу за пару недель до того, как было размещено объявление о продаже квартиры!
Думаю, разъяснять решение Суда не смысла… Данное Решение суда будет иметь преюдициальное значение
Занавес!
Естественно, мой знакомый дожидался из отпуска риэлтора только одной целью: возврата внесенного задатка.
